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      簡評新政下的海南房地產“八宗罪”

        編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 453 次

      閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
      在關于目前樓市現狀與預測的諸多文章中,可以簡單分為:一部分是激進派(過激言論代表必漲或必跌),另一部分只是代表了某一方的利益或者說某一方利益的寫手??催^這篇文章后自認為還算是比較客觀公正的,還寫了一點感想。   新政“重錘敲打” 海南樓市驚現八宗罪   2010年4月,房價暴漲到無可忍受后,房地產調控的達摩克斯利之劍終于落下。4月15日至17日,國務院在短短三天之內,連發三道政令降溫樓市,頻率之密、力度之大、涉及面之廣、始料未及,堪稱史上較嚴厲的房地產宏觀調控。房產新政的強力組合拳,轉眼已經過去一月有余,而海南房產新政自5月1日開始正式實施后,也即將迎來自己的滿月,目前海南樓市實況,又是如何呢?房價是否在這一輪新政中得到了抑制并開始下滑呢?下面我們細數新政給海南樓市帶來的八大“罪狀”。   新政宗罪:恐慌性拋售   一季度海南完成商品房銷售面積295.39萬平方米,銷售面積增速221.7%,商品房銷售額為286.34億元,同比增幅達381.2%。在經過3個月的“猛漲”后,海南樓市也進入調整期。在經“國十條”重錘敲打,醒過來的海南樓市投資客撤離、觀望態勢濃厚。   由于銷售策略調整,原本預定的開盤時間有所變動,價格暫時還沒有出來,目前正在進行預約登記,將在開盤時間確定之后再行公布?!焙?谝患覙潜P銷售經理表示。與開發商事實上的“捂盤”反其道而行之的是海南已有不少投資客開始拋盤。新房銷售也遭遇“量價齊跌”?!安簧偻顿Y客開始拋盤,卻找不到接盤者,目前三亞交易量極少;不少開發商推遲開盤的同時,一手房也開始打折?!焙?谑幸患曳康禺a中介的置業顧問表示。   “玩的就是擊鼓傳花的游戲?,F在調控趨緊,海南部分炒房客認為房價已瀕臨制高點,遂恐慌性拋售手中房源。該是撤離的時候了?!痹谏钲谝呀涃u出了部分存量房產的宋明表示。   評:已經連續三年去房交會,今年五一也不例外,感覺與往年有所不同的是看房量明顯減少,展示樓盤中80%都未開盤,給出的答復是可能是下半年,具體開盤時間還沒定,價格也未定,開發商在觀望中不忘宣傳造勢與積累客戶。房交會的天人流量比天更少,部分售樓小姐們已經懶懶地坐在接待桌前了。話外音:我也是一名銷售人員,一手二手都涉水過,深感大環境對從業者尤其銷售人員的影響是很大的。   新政宗罪:“賣租族”興起   受房產新政影響,海南樓市經過“瘋狂”漲價期后歸于平靜,部分椰城市民擔心房價會進一步下跌,選擇把房子賣掉,改為租房子住,擺脫“房奴”的行列,加入“賣租族”。   市民何先生去年年底在??诖髨@路三林怡和園以每平方3900元的價格購了一套60多平米的房子,此后房價一路狂飆,一度漲到11000多元一平米。受房產新政影響,較近何先生的房產降到了8000元一平米,因擔心自己的房產會進一步縮水,上個月何先生果斷出手,以每平方8100元的價格賣掉了自己的房子。何先生說:“賣房賺了20多萬,我現在在外面花600塊一個月租了個一房一廳的房子,也沒有還按揭的壓力,日子過得那叫一個‘美’?!?   針對“賣租族”現象,有專家就認為,“賣租族”的出現除了反映出人們住房觀念的改變,較近的房價下跌趨勢也是“賣租族”增多的“催化劑”。   評:這種人群我也見過,可能沒這個運氣好。有個客戶購了天騁康都的小戶型,由于對未來不看好,預期下降,委托我幫他轉手,只賺個辛苦費就行了。呵呵,投資的壓力也不小。不過對于在租及欲租的普通老百姓來說,期望的只是房租不要猛漲,沒這些壓力。   新政第三宗罪:誤傷剛性需求   新政中嚴厲打擊的一項內容有關于二套房的房貸,可是二套房如何鑒定,成為非議焦點。日前,銀監會對二套房的鑒定標準進行了“顛覆性”的調整,將過去以是否發生銀行貸款為標準改為以家庭為單位來看是否擁有住房。   新政給目前看上去已經“有的住”的家庭帶來問題?!坝械淖 本涂梢粤藛?這是不少人看到這個政策時產生的疑問。例如在房改之前從單位獲得一套小房的家庭目前面臨改善型需求,在2009年尚被鼓勵,如今已變成抑制對象。筆者在國貿某房產中介看到王小姐,她說自己今年7月份要結婚,原本想購房子。但是新政出來后,王小姐就開始猶豫了,“現在房貸上調,每月就得多淘好些錢,很不劃算?!痹谥薪槔锩悦A艘魂嚭?,較后王小姐果斷地表示:房價不穩定,暫時不購了,婚期也打算要延后了。   評:剛性需求的誤傷一方面是國家政策帶來的,另一方面我覺得房價的瘋漲傷害的剛性需求要比前者大得多。原來工作收入穩定暫時購不起房的人群想想努力下購房還是有望的,房價瘋漲一番后購房希望渺茫;原來按揭購得起房的一部分人這下子連做房奴的資格都沒有了。不管怎么說,日子還得過,生活中的愛情、友情、親情的溫暖還是要享受的,購不起就暫時租吧,購了或許還沒現在的日子舒坦。   新政第四宗罪:政策空子   一個政策出臺在實際操作中就會遇到這樣那樣的問題,如何在實踐中規避這些問題,也是新政無法逃避的一個現實問題。隨著新政出臺,由于新政對二套房的限定與家庭掛鉤,因此有些夫妻可能會通過離婚的方式達到一人購一套房的目的。各地鬧起“假離婚”的風波,這不僅是對新政漏洞的一個極大諷刺,也成了一個笑話般地存在。   評:一直覺得這樣的笑話只會存在于電視或報紙新聞里,沒想到前幾天還真遇到一個。浙江人,兩年前在??谝呀涃徚藥滋追客顿Y,因為之前以老婆的名字已經做了兩套按揭,現在還欲將炒房進行到底以男方名義再做一套按揭,遇到國家政策按揭以家庭為單位,為達到更好的炒房目的,二人離婚,但無名有實。手續是她們的朋友 的,我問,**年紀也不小了,就不擔心她老公離了再找一個?答曰:之前的兩套本本都是寫的她的名字,拴在一根繩子的兩只螞蚱,能飛多遠?   新政第五宗罪:治標不治本   百姓都期盼著新政能使房價真正的降下來,但眼下看來,我們的新政只是非常時期的非常手段。從長遠看,在諸多促使房價繼續暴漲的制度性因素尚未得到根本解決的情況下,這些政策遠遠不足以讓房價回歸理性軌道。與土地財政密切相關的分稅制,與炒房需求興盛相關的狹窄投資機制,與畸形增長結構相伴隨的GDP考核機制,這三大制度新因素如果不能有徹底性的變革,就難有健康的、平穩的房地產市場。顯然,這種治標不治本的政策是無法長期維計的。   評:要探討這些涉及的面就深了廣了,國家的稅收、百姓的合法投資、政府的績效等等方面。由于這些機制的穩固性,一朝一夕不可能改革,所以國家出臺的這些政策在抑制房價上漲的速度的同時,也難起到解決住房問題的根本性作用。但我們仍對新政歡欣鼓舞,的預期是房價有所回落,也不強求到國家和政府不希望看到的崩盤局面。房子是商品,所以是市場問題;但同樣不可忽視的它也是民生問題,所以任志強遭“扔鞋”我覺得也是一場好戲。   新政第六宗罪:觀望彌漫   本次調控政策力度之嚴厲嚴格可謂。種種跡象顯示,本輪政策尤其是4月中的“國十條”已使全國樓市進入觀望期,不僅購房者與供房者在觀望,政策部門也在觀望樓市走向。房地產新政的出臺,讓人們對房價的下跌產生了希望。但是目前海南樓市只是成交量出現大幅萎縮,價格上并沒有出現明顯的松動跡象,購賣雙方“互不相讓”,這在某種程度上加劇了市場的觀望氛圍。   但是,也有“嘴硬”的業內人士認為:“對于海南目前的樓市現狀,很多開發商普遍認為本次新政調控對海南樓市走勢影響不大。目前是海南樓市的傳統上的淡季,所以相對比較清冷,但并非新政出臺所造成?!?   誰知道呢,是吧?   評:春江水暖鴨先知,一線的銷售人員可能較有感觸。近期踩過新盤,家家門可羅雀。銷售業績直線下滑。以前所在的公司四月份銷售兩套,5月份到目前為止零雞蛋。相當初我剛開始做銷售菜鳥一只也不會拿淡季說事兒,這次的清冷未免有點過頭了。一手房觀望情緒很濃,二手房也不例外,從某些程度上那來講,二手市場更是樓市的風向標。目前二手中介公司成交量低迷,成交價格遠低于市場價,一方面與??谟旰蟠汗S的中介公司數量有關,一方面同樣地受到新政影響。   新政第七宗罪:銷售低迷價格堅挺   海南房產新政下,時間受到影響的海南商品房市場的銷量。自房產新政開始實施后,海南房產區域??诤腿齺喌某山涣吭诓粩嘞禄?,幾乎跌至冰點。據數據顯示,三亞商品房市場5月中旬105套,環比5月上旬下滑8.7%;而??诜矫?,從相關政府網站上公布信息統計信息顯示,上周??诔山涣績H為46套。雖然目前海南樓市只是成交量出現大幅萎縮,價格上并沒有出現明顯的松動跡象,據筆者走訪目前??谠谑蹣潜P處了解,只有1家樓盤的銷售均價起步在10000元/平米以下,三亞周邊區域某樓盤開盤更是比前期產品“堅挺”了5000元每平米。   海南樓市為何價格仍然堅挺?對此,有海南房產業內人士分析,頭先是海南新政的力度,相對北京、上海、深圳等國內一線城市來說要 “溫柔”得多,這種“溫柔版”的海南新政,自然無法對海南房價產生快速的影響,而且目前海南房產開發商,基本還能夠撐得住并進行觀望,因此海南房價還無法在短期內出現急速下滑。   評:目前的有價無市是不爭的事實,說有價無市未免還溫柔了點。但海南的新政力度確實不如北京上海的大城市,所以投資客在觀望,開發商也在觀望,去年賺的干糧還能撐一撐,不過干糧還能成多久,能不能過冬,無法預料。只是不會樂觀,國家隨時再下一劑猛藥就會導致部分開發商無還手之力了。所以,誰路都要悠著點。   新政第八宗罪:海南股暴跌   據統計,自2月5日達到今年高點后,海南股便出現不同幅度的下跌,并先于A股開始大幅調整,截止5月7日,前期漲幅的*ST羅頓位居海南板塊跌幅榜頭位,跌幅達46%,幾近腰斬。統計顯示,位居海南板塊跌幅前列的分別為*ST羅頓、海南高速、海德股份、*珠江、*ST筑信,跌幅均超過30%。值得注意的是,其全部為地產概念股,正是借著海南房地產市場快速上漲的東風,這些股票水漲船高。而如今下跌也和地產息息相關

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