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      房地產開發貸松綁調研:熱點城市“暖意”來襲 部分地區依然“冰

        編輯:小陸   發布日期:2021-11-25 09:19:42  有效期:發布當天  來源:21世紀經濟網  閱讀 263 次

      閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

      日前,據媒體報道,一些銀行被告知發放更多房地產項目貸款,確保11月貸款賬簿上的項目開發貸款余額較10月份有增長。

      近期,但凡有關于開發貸、按揭貸的任何消息傳出,對風聲鶴唳的房地產市場而言,都猶如興奮劑。資本市場也受鼓舞。11月23日A股收市,房地產股上漲0.83%。

      11月22日,南方“小雪”節氣,冬日暖陽下的降溫天,萬物仍然保持著生長態勢。這一天,華東某房企創始人張曉東(化名)特意詢問了一下財務部同事開發貸情況。其收到的反饋是:極少部分城市項目開發貸放松了,還有大部分城市的項目是比較緊的,尤其是東北地區大連、長春、沈陽、哈爾濱四大城市的項目,基本上已無新增開發貸。

      這并非這家TOP20房企一家的問題,而是整個行業面臨的局面?!安糠址科笕谫Y開始放松,但民營房企融資仍比較難?!币患颐駹I房企華東某大區總裁對21世紀經濟報道記者表示。

      從21世紀經濟報道記者聯系的多家房企反饋來看,目前開發貸松綁雖然已有明確政策導向,但在落地時,對民企產生的效果還很微弱。開發貸基本面仍然緊張而膠著,加上按揭貸的監管收緊,房企的流動性仍然緊繃。

      局部放松

      11月19日,銀保監會就近期熱點問題答記者問時表示,房地產合理貸款需求得到滿足。10月末,銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%,整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房,投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

      具體表現有差異?!伴_發貸有所松動的只有局部城市,有些城市的開發貸收緊情況還是比較嚴重的?!睆垥詵|說,東北地區、弱一點的二三線城市、三四線城市開發貸普遍都比較緊張。

      一個事實是,即便在長三角區域和大灣區一些市場界面看起來比較好的城市,比如杭州,像張曉東企業的項目,還是很難申請到開發貸。

      在杭州,其他房企也感同身受。前述民營房企華東某大區總裁指出,杭州開發貸沒有放松;另一家杭州銷售排名前五的房企相關人士也透露,監管部門要求適當放開,但地方銀行在做項目的時候受到方方面面的約束,條條框框要求的東西比之前甚至更多。

      正如房地產市場表現有差異,調控“一城一策”,每個城市的微調政策都不一樣,開發貸的松綁也是局部的,各地情況有差異的。據張曉東透露,長三角至少有個別城市是放松了,北方區域鮮有放松跡象,尤其是東北地區。

      上述華東某房企財務負責人直言,沒有明顯感覺到開發貸松綁。

      “辦是可以開始辦了,但速度很一般?!币患襎OP30房企營銷總對21世紀經濟報道記者表示,金融政策目前是區域放松,但政策力度還是不夠。他所在企業布局的項目中,有的可以開始申請辦理開發貸了,但他認為,各地開發貸的松綁情況各異,沒有規律可言。

      開發貸松綁不僅各地表現不同,即便同一個城市,企業面對的情況也有差異。在湖南永州,一家T OP10房企的項目,此前有兩家銀行同意放貸,這兩天審批進度卻又放緩了。據了解,該房企今年1月落子永州,在建的是一個綜合體項目。

      前述多名人士均表示,銀行對企業的態度前后不一,很大一部分原因在于:當前房地產行業處于動蕩期,個體企業隱藏的風險比較大,都怕開發貸放出去之后,企業資金出問題。

      政策導向變化 

      冰凍三尺,非一日之寒。10 月全國房地產開發投資同比-5.4%,商品房銷售面積同比-21.7%,行業基本面進一步下行。博弈之間,政策導向已發生變化。

      央行在第三季度貨幣執行報告中表示目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

      從監管層的表態來看,盡管對貸款過緊有所糾偏,但房地產行業調控趨勢未變,行業總體仍面臨從嚴的政策環境。

      華東一家中型房企負責人表示,開發貸在實際落地的時候,對民企產生的效果還沒有很明顯的促進。

      他分析指出,各個銀行對央行指導意見的理解深度、緯度是不一樣的?;诿衿罄锩嬗胁糠制髽I的債務狀況處于不良狀態,這對銀行來說,*關鍵的問題就是風險偏好,也即風控的問題。

      實際上,絕大多數民企的資金鏈都很緊。在這種情況下,如果銀行稍微激進一點,把開發類貸款向民企多開放一點,一旦風險暴露,銀行做這單業務就相當于把自己套進去了。對于銀行而言,這樣的風險比投放額度不足更大。這就導致銀行在開發貸松綁的執行過程當中,由于沒有統一的標準和統一的行為準則,各家銀行便按照自己的理解來辦,尤其是在項目審批和風險把控這兩部分工作上。這導致*后民企的開發貸審批依然趨嚴。

      21世紀經濟報道記者了解到,明面上,各地銀行對一些高能級的城市中 心地塊、符合標準的項目,審批會更快一點。這樣的導向,對那些已經在過會的、已經在途的項目可能略有幫助,時間上前后加起來也要一兩個月。因此大部分房企所體會到的是,政策放松的整體效果還沒有那么明顯。

      有跡象表明,各家銀行現在都在搶國企、央企的開發貸單子。不僅如此,國企、央企近期融資動作上升。自中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會后,多位房企計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

      克而瑞機構數據顯示,11月10日以來,共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資,所涉金額達287.8億元。發行主體均是城投公司或央企、國企,且主體和債券的評級相對較高,主要是利用政府的信用進行背書,未來能否擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

      如何疏導房企流動性?

      形成民企融資的困境原因是多維的,民企的開發貸出路何在?此時房企資金回籠所依賴的銷售端也發生了變化。

      在環滬區域,多個過往火爆的熱錢流入洼地,正在形成一個個有價無市的市場界面。一名專做環滬市場的人士對21世紀經濟報道透露,二手房業主急售的房子越來越多,降價比較明顯,少則1000~2000元/平方米,多則看業主急售程度。但成交依然停滯,現在大多數業主要求客戶全款或者高首付。

      一方面,開發貸松綁不明顯;另一方面,政府對房企的資金監管仍然嚴守底線,有些城市要求的監管資金比例比這一輪房企風險裸露之前的比例高。兩者對沖之下,即便是有一些放貸,看起來是松綁了,但作為企業的感受不明顯。因為監管資金會停留在監管賬戶上,比如監管資金可能以前要求100萬,現在則要求300萬。

      央行三季度貨幣政策執行報告指出,目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變,實施好房地產金融審慎管理制度;銀保監會則指出,房地產合理貸款需求得到滿足,10 月末房地產貸款同比+8.2%,個人住房貸款中 90%以上用于支持首套房。

      前述T OP10民營房企華東某大區總裁指出,宏觀數據結構在發生變化,但房企開發端和銷售端融資情況并沒有改善?!芭e個例子,以前監管戶是可以動的,現在監管嚴格了,一分都不讓動”。他認為,調控硬著陸,房企將會越來越難。

      21世紀經濟報道記者了解到,為了保交付,地方政府在房地產項目資金監管比例上有所提高。比如有的省份監管比較極端,監管資金比例要求達到項目總建安成本的130%。這相當于預售證所對應的房子,只要賣出去一套就要打這套房子總建安成本130%到監管賬戶。這意味著,客戶首付款將直接進入監管賬戶,一直到資金監管池達到預售證對應的所有房子建安成本的130%,開發商才能調用剩余的資金。

      在浙江紹興、嘉興、寧波等地,資金監管門檻有明顯抬升,在當地有項目的房企有的已提前應對,比如加大裁員幅度,減少未來人員儲備。

      一名業內人士指出,市場速凍之下,只能通過降低首套房房貸利率、支持二套房房貸利率的方法提振市場信心。

      在調控大潮面前,每一家企業所經歷的,都像是歷史的浪花,*后隨波而逝。

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