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      2017年外地人來海南買房一定要知道的新政策

        編輯:admin   發布日期:2017-08-09 10:31:57  有效期:發布當天    閱讀 78701 次

      閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

      根據海南省三部門聯合出臺的《關于限制購買多套商品住宅的通知》(瓊建房〔2017〕96號)(以下簡稱《96號通知》)要求,為進一步貫徹落實國家和省委省政府關于保障房地產業健康發展的要求和精神,支持合理住房需求,遏制投機性購房,促進海南房地產平穩健康發展。???、三亞、瓊海、五指山市相繼升級限購政策,外地人海南購房新政,這些細則一定要知道!

      吉糧康城小區外景.jpg

          ??诔雠_房地產調控措施
          劃定限購區域,套房貸首付提高至70%
          5月10日,??诔雠_房地產市場調控措施,明確限購范圍和區域,禁止期房轉讓和限制現房轉讓,提高產權式酒店經營比例。
          1、進一步明確了限購范圍。將產權式酒店和二手住房納入本次限購范圍。
          2.在??诔菂^設置了限購區域。個是主城區,濱江西路以西、長彤路以東、南海大道和紅城湖以北區域;個是南部生態保護區,主要在椰海大道以南、繞城高速以北、鐵龍路以西、粵海大道以東范圍,按照多規合一,這是??谥匾纳鷳B保護帶。
          3、從嚴界定購房資格。一是對非本省戶籍人員以家庭為單位實施限購,在海南沒有擁有商品住宅或產權式酒店的非本省戶籍居民家庭,可在非限購區內申請購房;二是在限購區域內,要求非本省戶籍居民家庭提供在我省各市縣的連續2年以上繳納社保證明才能購買首套房。
          4、提高產權式酒店經營比例。產權式酒店項目銷售比例不得高于該項  目可銷售面積的10%,其余90%必須用于自持經營使用。
          5、提高限制現房轉讓的年限。企事業單位、社會組織等法人單位新購  買的新建商品住宅,須取得不動產權登記滿5年后方可轉讓。
          6、進一步實施差別化的貸款政策。購房貸款未結清的居民家庭,購買第2套房貸首付比例提高到70%以上。
          7、強化交易的整頓和價格的管理。嚴格執行“一房一價”的價格管控體  系,加強價格備案管理,加強交易資格和交易行為審核,從嚴管控市場。

          8.棚戶區改造項目和人才購房將另行制定政策予以規定。


      四季康城一期樓棟實景.jpg

          三亞出臺房地產調控措施
          禁止期房轉讓和限制現房轉讓
          5月10日,三亞正式出臺房地產市場調控措施,明確限購范圍和區域,禁止期房轉讓和限制現房轉讓,提高產權式酒店經營比例。
          為促進房地產市場平穩健康發展,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,三亞實施住房限購政策。在三亞市(區)范圍內非本省戶籍居民家庭限購1套住房;暫停向在海南已擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房。針對人才購房該市已制定相關政策。
          對在海南無住房的非本省戶籍居民家庭,在三亞主城區(東至鳳凰路和紅沙隧道、南至榆亞路和南邊海路、西至三亞灣路、北至金雞嶺路,不含棚戶區改造項目。)范圍內購買住房及在海棠灣、崖州灣沿海一線購買商品住宅的,需提供從購房申請之日前在海南連續繳納1年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。
          對已簽訂購房合同或認購協議并已支付首付款,但還未實施網簽的購房者,憑完稅憑證、稅務發票或首付款銀行轉賬有效憑證(POS機購房簽單、購房轉賬單)等有效證明材料,可繼續辦理網簽備案手續和執行原有的差別化住房信貸政策;對已交定金但不符合購房條件的購房者,房地產開發企業要無條件退款。
          三亞將全面禁止期房轉讓和限制現房轉讓。該市將禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅和產權式酒店客房再行轉讓。在預售商品住宅和產權式酒店客房竣工交付、預購人取得不動產權證之前,三亞住建部門不得為其辦理轉讓手續;不動產登記申請人與網簽備案的預售合同載明的預購人不一致的,不動產登記機關不得為其辦理不動產登記手續。方案印發后,本省戶籍居民家庭新購買第2套及以上住房,須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;非本省戶籍居民家庭新購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房,須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。
          作為產權式酒店業態發展的熱門地區,三亞將提高產權式酒店經營比例。今后,三亞產權式酒店項目銷售比例不得高于該項目客房總面積(或客房總套數)的30%,其余70%必須用于自持經營使用。原已銷售的項目其銷售比例已超出前述比例的立即停止銷售,新批建的項目嚴格按照規定銷售比例進行銷售。
          三亞堅持以精細化管理促進房地產市場穩健發展,將全面加強商品房價格備案管理,嚴格管理違法違規經營行為。今后,在三亞范圍內從事房地產開發經營的企業,在辦理商品房項目(含商品住房、酒店式公寓、產權式酒店等項目)預售許可證或現房銷售時,應當合理確定預售價格并向物價部門申報價格備案。方案實施之日前已辦理預售許可證或現房銷售的商品房項目,應在方案發布后1個月內到物價部門完善備案手續,如1個月內未完善備案手續,依法暫停其預售或現售資格。
          同時,三亞市住建部門須與房地產開發企業、中介機構簽訂責任書。房地產開發企業、中介機構必須信守承諾、誠信經營,如有違反住建部確定的9種不正當經營行為或10種違法違規行為,須承擔相應法律責任和由此造成的一切后果。該市住建、工商、物價、稅務等部門將加強聯動,對房地產開發企業和中介機構涉及虛假宣傳、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、人為制造房源緊張、哄抬房價、不明碼標價、違規銷售、一房多賣、“黑中介”等違法違規行為,一經查實,頂格處罰,并進行公開曝光。構成犯罪的,移交有關部門依法追究刑事責任。

          據悉,住房包括商品住宅、產權式酒店客房、符合轉讓條件的保障性住房,含新房和二手房。商品住宅包括普通住宅、 公寓、低層住宅和酒店式公寓。

      碧桂園東海岸社區商業街實景.jpg

          瓊海限購:非本省戶籍家庭在嘉積、
          博鰲等購房要有社?;蚣{稅證明

          瓊海市人民政府4月24日公布《瓊海市人民政府關于加強房地產市場調控的通知》,明確了住房限購政策。
          瓊海:非本省戶籍居民家庭限購1套住房
          (一)在本市范圍內,非本省戶籍居民家庭限購1套住房。
          (二)在本市范圍內,暫停向在海南已擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房。
          (三)對在海南無住房的非本省戶籍居民家庭,在嘉積鎮行政轄區(不含官塘片區)范圍內購房,需提供從購房申請之日前在海南連續繳納1年及以上個人所得納稅證明或社會保險繳納證明;在博鰲、潭門鎮行政轄區范圍內購房,需提供從購房申請之日前在海南連續繳納2年及以上個人所得納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦個人所得納稅證明或社會保險繳納證明不予認可。
          經瓊海市政府或省人社部門認定的非本省戶籍人才,憑市政府或省人社部門出具的證明,允許在本市購買1套住房。

          大型企業或金融機構總部在海南設立分部的管理人員和專業技術人員,憑企業法人代表簽名的勞動合同,允許在本市購買1套住房。

          禁止期房轉讓 限制現房轉讓
          禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅和產權式酒店客房再行轉讓。在預售商品住宅和產權式酒店客房竣工交付、預購人取得不動產權證之前,房管部門不得為其辦理轉讓手續;不動產登記申請人與網簽備案的預售合同載明的預購人不一致的,不動產登記機關不得為其辦理不動產登記手續。

          本通知公布后,本省戶籍居民家庭新購買的第2套及以上住房,須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;非本省戶籍居民家庭新購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房,須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。

          提高產權式酒店經營比例
          從4月24日通知公布之日起,產權式酒店項目銷售比例不得高于該項目可銷售客房總數的30%,其余70%必須用于自持經營使用。原已銷售的項目其銷售比例已超出前述比例的立即停止銷售,新批建的項目嚴格按照規定銷售比例進行銷售。
          嚴禁房開發商、中介機構違法違規經營
          瓊海市房管部門須與房地產開發企業、中介機構簽訂責任書。房地產開發企業、中介機構必須信守承諾、誠信經營,如有違反住建部確定的9種不正當經營行為或10種違法違規行為,須承擔相應法律責任和由此造成的一切后果。
          房管、工商、物價、稅務等部門要加強聯動,對房地產開發企業和中介機構涉及虛假宣傳、違法廣告、囤積房源、捂盤惜售、人為制造房源緊張、哄抬房價、不明碼標價、違規銷售、一房多賣、“黑中介”等違法違規行為,一經查實,頂格處罰,并進行公開曝光。構成犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任。
          以上所稱住房包括商品住宅、產權式酒店客房、符合轉讓條件的保障性住房,含新房和二手房。商品住房包括普通住宅、 公寓、低層住宅和酒店式公寓。

          除上述規定外,限貸、價格備案等其他政策繼續按照《海南省住房和城鄉建設廳、海南省國土資源廳、中國人民銀行??谥шP于限制購買多套商品住宅的通知》【瓊建房〔2017〕96號】有關規定執行。



          五指山限購:非本省戶籍家庭在市區購房要連續兩年以上社?;蚣{稅證明,補交無效
          5月11日,五指山市也發布了《五指山市人民政府關于加強房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》),支持市民合理住房需求,遏制投機性購房,切實促進該市房地產市場的平穩發展。
          《通知》規定,在該市范圍內,非本省戶籍居民家庭限購1套住房,并暫停向在本省已擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房。
          對于海南省無住房的非本省戶籍居民家庭,在本市范圍內購買住房,需提供從購房申請之日前在本省連續繳納2年及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的將不予認可。
          此外,該市引進的各類人才,其家庭可在本市購買1套住房。以上所提到的住房包括商品住宅、產權式酒店客房、符合轉讓條件的保障性住房,并包含新房和二手房。其中商品住宅包括普通住宅、 公寓、低層住宅和酒店式公寓。
          該市還禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅和產權式酒店客房再行轉讓。
          針對本省居民而言,居民家庭新購買的第2套及以上住房,須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;非本省戶籍居民家庭新購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房,須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。
          在房地產開發企業在辦理商品房預(銷)售許可時,需嚴格按照國家發改委《商品房銷售明碼標價的規定》向該市物價局報備商品房價格,并嚴格按照“一房一價”進行銷售。

          此外,自5月11日該文件發布之日起,該市產權式酒店項目客房銷售比例不得高于該項目客房總數的30%,其余70%必須用于自持經營使用。原已銷售的項目其銷售比例已超出前述比例的立即停止銷售,新批建的項目嚴格按照規定銷售比例進行銷售!

          延伸閱讀
          在限購加嚴之下,一部分購房者面臨著失去買房資格的“窘境”,然后還有比這更“囧”的是,不知道自己失去購房資格,還交了定金,那么已交的定金還能退嗎?外地人海南購房新政,這些細則一定要知道!下面讓小編帶大家去了解清楚吧!
          因限購導致買賣出現問題
          在日常購房過程中,這種現象比較常見。很多交了定金,甚至交了首付款,更有甚至簽訂了購房合同但是還沒有網簽的購房者。
          因為受到政策中關于首付比例提高等因素影響,而打算取消購房,要求解除購房合同,結果和開發商產生了一些糾紛。
          限購屬于“不可抗力”因素
          可抗力是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災害、政府行為社會異常事件等。
          根據相關規定,因“不可抗力因素”導致購房者無法履行購房合同,失去購房資格或是購房能力,購房者可以要求開發商退還之前繳納的定金或是首付款。
          在此過程中,購房者主張解除購房合同,不用承擔違約責任。由于限購調控屬于政策行為,因此應當屬于“不可抗力因素”。
          住房限購限貸政策具有公共政策的性質,屬于《民法通則》里的情勢變更、不可抗拒力。
          據介紹,適用情勢變更原則是指合同依法有效成立后,全面履行前,因不可歸責于當事人的原因,使合同賴以成立的基礎或環境發生當事人預料不到的重大變化,若繼續維持合同的原有效力則顯失公平,受不利影響的一方當事人有權請求法院或仲裁機構變更或解除合同的法律制度。
          樓市調控行為是政府行為,屬于不可抗力。多數房屋購買合同中,也都會將政府政策作為不可抗力明確出來,由此原因造成合同無法進行下去時,可以雙方協商解除合同,雙方互不承擔相關違約責任。
          此外,《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條中規定:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

          小貼士:在司法實踐中,并不是一定失去購房資格就可以退得了定金,具體情況具體分析。因為對于“限購令”,買家要分清是否知曉該政策的變化,外地人海南購房新政,這些細則一定要知道!


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