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      海南公積金落地不足百例 商轉公落實存在哪些掣肘

        編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天  來源:海南日報  閱讀 343 次

      閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

      為了更好地發揮住房公積金在住房保障中的作用,充分保障職工利益,我省去年10月份開始,正式在全省范圍內啟動了商業貸款轉住房公積金貸款業務(以下簡稱商轉公),這意味著以前選擇住房商業貸款的廣大職工,也將享受到住房公積金貸款這一惠民政策。如今該惠民政策實施一年有余,記者日前從省公積金管理局了解到,目前我省商轉公成功的案例只有84筆。

        那么,商轉公落實存在哪些掣肘?

       A、自籌資金提前繳清商貸 讓不少購房者犯難

        每月還貸3000多元,有時候工資不夠用,只好去兼職,網絡代理、派傳單、碼字員……都快趕上川劇變臉了。祖籍江西,大學畢業后在??诼鋺艟蜆I的鄒先生近日感覺房貸壓力陡然增大。畢業一年的鄒先生,因為女友意外懷孕著急買房,當時住房公積金還沒有繳夠6個月,就臨時選擇商業貸款買房,貸了47萬元,買了一套120平方米的二手房。去年在報紙上看到大篇幅報道商業貸款可轉公積金貸款的新舉措,鄒先生內心興奮不已:能否商轉公,一來可以使用公積金減輕壓力,二來可以省一筆利息。

        但是一到相關部門咨詢,鄒先生開始犯難了!辦理人員告訴鄒先生,他的情況完全符合商轉公的情況,但是需要自籌資金繳清銀行商業貸款,才能申請轉公積金貸款。像鄒先生這樣的例子不在少數,記者調查發現,由于商業貸款轉公積金貸款需自籌資金提前還清銀行貸款,實際操作過程中,多數當初采用商業貸款的人群并沒有選擇商轉公。

        政策一出臺,不少人前來咨詢,但是得知需要自籌資金繳清,*后都沒有幾個人愿意商轉公了。??诤5閸u某商業銀行貸款部負責省直公積金單位貸款業務的李經理告訴記者,自從政策出臺以來,他只做成功4筆商轉公業務。

        記者近日也從省公積金管理局了解到,目前我省商轉公成功的案例只有84筆。自籌資金提前繳清商貸成為主要門檻。那么,就沒有別的辦法嗎?省公積金管理局貸款處相關工作人員無奈說道,順位*押可以解決這個問題,但是目前因為房管部門無法操作,存在*押懸空期,無法承擔風險,所以目前只能采用貸款人自籌資金的辦法。

        B、銀行配合有難度 辦理前須向銀行繳納違約金

        對于剛需購房者來說,在??谫徺I首套房,以向銀行貸款50萬元為例,以基準利率貸款30年,向銀行支付本息約為98.2萬元,而用公積金貸款,支付本息約為83.6萬元,可省下約14.6萬元。如果我的房貸商轉公,每月可以少還300元左右。在??谝患沂聵I單位上班的黃先生除了房貸,每月還要養車,生活壓力迫使他希望早日完成房貸商轉公。

        從實際情況看,多數使用商業貸款的被訪者即使有繳納公積金,也并沒有選擇商轉公。銀行提前還款要繳違約金,公積金貸款還有門檻,所以還是放棄了。黃先生在??谀炽y行貸款,3年之內提前還款,都需要繳納違約金,有的需要罰息3個月,有的甚至高達貸款金額5%的罰款,算下來違約金至少也要繳納上萬元。目前,多數銀行都對提前還款有所限制。此情況下,黃先生選擇了每年憑購房合同去公積金提現,再一次性存入銀行還貸。

        在商轉公業務中,購房者和銀行的溝通也是難題。記者隨后走訪了??谝粐秀y行從事個人貸款業務的蘇先生,他坦言,銀行每年都有住房公積金貸款任務量以及商業住房貸款任務量。前者任務量很少,可以輕松完成,但后者任務量大,且同行競爭激烈,很難完成。商轉公會帶來商貸和公積金貸款業務量的此消彼長,銀行或會消極配合。

        業內人士告訴記者,商轉公之難在于銀行和公積金管理*押權不能互通,需要房產相關部門、銀行、公積金管理等多方面聯動,但這個問題在全國都普遍存在。

       C、商轉公一定省錢嗎? 不是所有情況都適合

        商轉公一定就省錢嗎?業內人士的答案是:不一定。業內人士指出,并不是所有人都適合商轉公貸款,有的時候,費勁千辛萬苦轉過去,發現跟原來的還款額差不多,也是白費力氣。商轉公到底劃算不劃算,就要從幾個方面來看:辦理成本以及實際帶來的**,這兩者結合起來才能*終得出結論。

        首先,在辦理方面,必須要咨詢貸款辦理銀行,因為從商業貸款轉為公積金貸款的話,就意味著貸款方式發生了轉變,是一種毀約的行為,有些銀行在這種情況下要求支付違約金。另外,這種轉變也需要花費不少精力,畢竟不是說變就能變。

        其次,要對比一下個人貸款基準利率。如果購房時恰好有機會享受了相當大的房貸**利率,如今與公積金貸款利率相較,兩者相差不多,沒有必要商轉公。

        第三,還要考慮原來商業貸款的剩余還款年限問題。還處于還款前期(如前兩三年)的商業貸款,轉為公積金貸款較為劃算,已經是還款期限后期了,則不建議商轉公。比如10年期限的商業貸款,在第六或第七年再轉為公積金貸款就不太劃算了,因為利息一般是在前幾年已讓銀行差不多收完了。

        住房貸款商轉公 什么人可以申請?

        在本省范圍內繳存住房公積金,并在本省行政區域內購買自住住房、已辦理了個人商業性住房按揭貸款且尚未結清、具備住房公積金購房貸款條件的職工。

       申請需什么條件?

        1、2015年9月30日前連續繳存住房公積金6個月以上的職工;

        2、借款人必須為原住房貸款的借款人(需為買受人);

        3、銀行同意借款人提前結清原個人商業性住房按揭貸款(以下簡稱原商業貸款);

        4、原商業貸款所購房產已辦妥房屋所有權證;

        5、所購房產可以設定*押權;

        6、首付款與已償還個人商業住房貸款金額之和大于等于房屋總價的40%。

       貸款額度有多少?

        商轉公*高貸款額度為50萬元,且在原商業貸款余額內。

        貸款期限有多長?

        與住房公積金貸款一樣,商轉公貸款*長期限不超過30年,且不能超過原商業貸款剩余期限。商轉公貸款利率,按照人民銀行規定的住房公積金貸款利率標準執行。

        到底能省多少錢?

        商業貸款轉公積金貸款,可以大大緩解借款人的還貸壓力。以50萬元30年期,采用等額本息還款方式為例,按商業貸款現行基準利率5.15%計算,還款總額為982847.21元。假設辦理商業貸款,5年后轉為住房公積金貸款,住房公積金貸款現行貸款利率3.25%,經計算總還款額為836467.65元(含前5年還款額),比商業貸款少支出146379.56元。


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